Ustanowienie Służebności. Służebność (często określana jako służebność gruntowa) to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża jedną nieruchomość (nieruchomość „poddaną”) na korzyść innej nieruchomości (nieruchomości „władnącej”) lub osoby fizycznej/prawnej. Przykładem służebności jest prawo przejazdu lub przejścia przez cudzy grunt.
Ustanawianie służebności
Służebność może być ustanowiona na mocy:
- umowy (najczęściej formą pisemną),
- orzeczenia sądu,
- ustawy (w wyjątkowych przypadkach).
W praktyce najczęściej spotykaną formą jest umowa zawierana pomiędzy właścicielami nieruchomości. Aby taka umowa miała pełną moc prawną, zwłaszcza wobec osób trzecich, konieczne jest jej dokonanie w formie aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej.
Rola notariusza przy ustanawianiu służebności
a) Sporządzenie aktu notarialnego
- Dokumentacja formalna: Notariusz sporządza akt notarialny, w którym zawarte są wszystkie istotne ustalenia stron dotyczące służebności – np. opis nieruchomości, zakres i sposób korzystania ze służebności, ewentualne ograniczenia lub warunki jej wykonywania.
- Jasność i precyzja: Notariusz dba o to, by zapis w akcie był jednoznaczny i precyzyjny, co zapobiega ewentualnym sporom w przyszłości.
b) Weryfikacja stron i dokumentów
- Tożsamość stron: Notariusz sprawdza tożsamość stron umowy oraz uprawnienia do dysponowania nieruchomościami, które mają być obciążone służebnością.
- Stan prawny nieruchomości: Przeprowadza kontrolę dokumentacji dotyczącej nieruchomości, m.in. wpisów w księdze wieczystej, aby upewnić się, że ustanowienie służebności nie narusza praw osób trzecich.
c) Doradztwo i informacja
- Wyjaśnienie konsekwencji: Notariusz informuje strony o skutkach prawnych ustanowienia służebności, zarówno dla nieruchomości „poddanej”, jak i „władnącej”.
- Zapewnienie bezpieczeństwa obrotu: Dzięki swojej roli notariusza, akt staje się dokumentem urzędowym o wysokiej mocy dowodowej, co zwiększa pewność prawną transakcji.
d) Opłaty notarialne
- Taksy notarialne: Usługa sporządzenia aktu notarialnego wiąże się z opłatą, której wysokość regulowana jest odpowiednimi przepisami prawa. Opłaty te zależą m.in. od wartości nieruchomości lub umowy.
e) Rejestracja w księdze wieczystej
- Formalizacja prawa: Po sporządzeniu aktu notarialnego, strony (lub notariusz za ich zgodą) mogą złożyć wniosek o wpis ustanowionej służebności do księgi wieczystej, co jest niezbędne do skutecznego ujawnienia prawa wobec osób trzecich.
Ustanowienie Służebności
Notariusz przy ustanawianiu służebności pełni kluczową rolę, zapewniając:
- prawidłowość formalną umowy,
- weryfikację tożsamości i stanu prawnego nieruchomości,
- doradztwo w zakresie skutków prawnych,
- sporządzenie aktu notarialnego o wysokiej mocy dowodowej,
- pomoc w dalszym procesie rejestracji prawa w księdze wieczystej.
Dzięki interwencji notariusza strony mają większą pewność, że umowa zostanie zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz że ustanowione prawo służebności będzie miało odpowiednią ochronę prawną.